Dossiê do ativo · Setembro de 2026
Um ciclo de R$ 200 bilhões, e uma porta nova
Entre comprar o galpão inteiro e comprar cota de fundo, abriu uma terceira forma de entrar no mercado logístico. O FR1 é um condomínio em obra em Garuva, e este dossiê abre a conta da cota linha por linha, com a fonte e a data de cada número na mesma linha do dado.
3,3 mi
Investidores de fundo imobiliário no Brasil
B3, julho de 2026
100 m²
O tamanho de uma cota, em área bruta locável
FortRock, setembro de 2026
10,2%
Cap rate pago por fundo em Garuva
InfoMoney, março de 2026
O mecanismo
Três portas para o
mesmo mercado
O Brasil tem cerca de 175 milhões de m² de área bruta locável logística, e só 18% disso alcança padrão A. É a faixa dos contratos longos, dos locatários grandes e da vacância mínima, e entrar nela sempre exigiu capital institucional.
Comprar o galpão
- Ticket na casa das centenas de milhões
- Contrato de locação a negociar
- Gestão do ativo por sua conta
- Controle integral
- Liquidez de imóvel inteiro
Cota de fundo listado
- Entrada a partir de poucos reais
- Renda mensal por dividendo
- Gestão profissional inclusa
- Preço oscilando na bolsa
- Metro quadrado indeterminado
A fração real
- Cem metros quadrados determinados
- Acionista de uma S.A. de capital fechado
- Aluguel proporcional à participação
- Obra e gestão contratadas
- Preço de obra travado por PMG
Na fração real, o ingresso acontece como acionista: uma sociedade anônima de capital fechado é dona do ativo, o investidor entra integralizando capital, e a rentabilidade chega proporcional à participação, que pode ser vendida. A CBRE gere a locação e a operação. A OGFI Governance audita obra, contabilidade e fluxo de caixa de forma independente, com relatório trimestral. A construção segue certificação LEED.
O que o dossiê abre
- 01Onde a renda mensal de R$ 300 mil está hoje, na prática
- 02Renda fixa e aluguel andam para lados opostos
- 03O preço de entrada desse mercado
- 04Uma fração real, e não uma cota de papel
- 05FR1 Garuva, em números
- 06A 45 km do segundo maior porto de contêiner do Brasil
- 07Triple A é especificação, e não adjetivo
- 08Três nomes entre você e o risco de execução
- 09O capital institucional já comprou em Garuva, duas vezes
- 10Quatro linhas de aritmética, e nenhuma delas é promessa
- 11Dá para sair antes da obra entregar
- 12O que precisa ser verdade para a conta fechar
São vinte e cinco seções em dezoito páginas. O valor da cota aparece na penúltima, depois da lista do que precisa ser verdade para a conta fechar. A última traz as fontes, uma a uma, com data. O que veio de parte interessada aparece marcado como tal, e o que ainda está em aberto com a incorporadora aparece escrito em forma de pergunta.